Vedligeholdelsesplan og miljøkortlægning: Derfor skal de tænkes sammen
Din forenings vedligeholdelsesplan bør altid tænkes sammen med miljøkortlægning. Undgå forsinkelser, bøder og uforudsete udgifter ved renovering.
Mange bestyrelser i andels- og ejerforeninger betragter vedligeholdelsesplanen og miljøscreeningen som to adskilte opgaver. Men i praksis er de tæt forbundne. Netop de opgaver, der typisk fylder mest i en 10- eller 15-årig vedligeholdelsesplan – tagrenovering, facaderenovering, udskiftning af vinduer og termoruder – er også de arbejder, hvor krav om PCB- og asbestscreening slår igennem. Kobler man ikke de to ting sammen fra start, risikerer foreningen forsinkelser, uforudsete udgifter og i værste fald bøder eller sundhedsrisici for beboere og håndværkere.
Hvad er en vedligeholdelsesplan?
En vedligeholdelsesplan giver bestyrelsen et samlet overblik over ejendommens tilstand og de vedligeholdelsesopgaver, der forventes at skulle udføres i en periode på typisk 10 år. Planen indeholder normalt en prioriteret liste over opgaver som tag, facade, vinduer, VVS og el, samt et budget for de forventede udgifter.
Reglerne for, hvornår en vedligeholdelsesplan er lovpligtig, varierer:
- Andelsboligforeninger stiftet 1. juli 2018 eller senere skal ifølge andelsboligforeningsloven have en vedligeholdelsesplan for en periode på mindst 15 år, som skal revideres og opdateres mindst hvert femte år.
- Private udlejningsejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995, beliggende i kommuner omfattet af boligreguleringsloven, skal have en årligt opdateret 10-årig vedligeholdelsesplan. Undlader man det, kan man miste retten til at opkræve huslejestigning.
- Andre andels- og ejerforeninger har ikke et decideret lovkrav, men bestyrelsen skal på den ordinære generalforsamling kunne dokumentere en plan og et budget for kommende vedligeholdelse.
Uanset om planen er lovpligtig eller ej, er den et vigtigt styringsredskab, der giver økonomisk forudsigelighed og forebygger akutte, dyre skader. Vil I klædes yderligere på til bestyrelsesarbejdet omkring vedligehold og drift, kan I finde flere gode redskaber til foreninger på Husholdt.dk.
Hvorfor miljøkortlægning hører til i planen
Når en vedligeholdelsesplan peger på, at taget skal skiftes om tre år, eller at facaden trænger til renovering, betyder det samtidig, at der skal tages stilling til miljøforholdene i de berørte bygningsdele. Det gælder især, hvis ejendommen er opført eller renoveret i perioden 1950-1977.
PCB-screening er lovpligtig, hvis en bygning fra denne periode skal renoveres eller rives ned, og arbejdet berører mere end 10 m² eller frembringer mere end 1 ton affald – eller hvis der skal udskiftes termoruder fremstillet i perioden. PCB blev brugt i elastiske fuger omkring vinduer og altaner, i termoruders forseglingslim, i maling og i visse gulvbelægninger, og stoffet er en af verdens mest problematiske miljøgifte.
Asbest og tungmetaller skal derimod undersøges uanset bygningens alder, så snart et renoverings- eller nedrivningsarbejde overstiger de samme grænser på 10 m² eller 1 ton affald. Siden reglerne blev skærpet i 2021, skal alt affald over 1 ton fra bygninger screenes og eventuelt kortlægges for samtlige problematiske stoffer – ikke kun PCB. Asbest kan især findes i isolering, eternitplader, ventilationskanaler og fliseklæb i ejendomme opført før midten af 1980'erne.
En miljøscreening er den indledende vurdering af, om der er risiko for forurenede materialer. Viser screeningen mistanke om forurening, skal der laves en egentlig miljøkortlægning med prøvetagning, inden arbejdet sættes i gang.
Konsekvenser hvis planen og screeningen ikke tænkes sammen
Hvis bestyrelsen først opdager behovet for miljøscreening, når håndværkerne allerede er i gang med et projekt fra vedligeholdelsesplanen, kan det få alvorlige konsekvenser:
- Forsinkelser, fordi arbejdet skal stoppes, mens der tages prøver og indhentes analysesvar.
- Uforudsete udgifter, da sanering af PCB eller asbest kræver certificerede fagfolk og særlig håndtering af affaldet.
- Anmeldelsesfrist overskredet – bygherren skal indgive skriftlig anmeldelse af byggeaffaldet til kommunen senest 14 dage før arbejdet starter, og screeningen er den dokumentation, kommunen kræver.
- Sundhedsrisiko for beboere og håndværkere, hvis forurenede materialer håndteres forkert.
- Ved større arbejder kan der desuden være behov for en nedrivningstilladelse eller byggetilladelse, som miljødokumentationen indgår i.
Sådan kobler I planen og miljøkortlægningen sammen
En god vedligeholdelsesplan bør fra starten forholde sig til ejendommens miljøhistorik. Det kan gøres på få trin:
- Slå byggeåret op i BBR og undersøg, om ejendommen er opført eller renoveret i perioden 1950-1977, eller om den er ældre end ca. 1988, hvor asbest fortsat kan forekomme.
- Bestil en indledende miljøscreening samtidig med, at vedligeholdelsesplanen eller tilstandsrapporten udarbejdes, så I kender risikoen for PCB, asbest og tungmetaller i netop de bygningsdele, planen peger på (tag, facade, fuger, termoruder).
- Budgetter for sanering i vedligeholdelsesplanens 10-års budget, hvis screeningen viser risiko for forurening – ikke kun for selve håndværksopgaven.
- Lav en fornyet kortlægning kort før hver enkelt opgave i planen igangsættes, hvis den oprindelige screening er flere år gammel eller ikke dækker de konkrete materialer.
- Husk affaldsanmeldelsen til kommunen i god tid – en affaldsanmeldelse skal være på plads, inden arbejdet går i gang.
Ved at tænke miljøkortlægning ind som en fast del af vedligeholdelsesplanen undgår bestyrelsen ubehagelige overraskelser, og foreningens medlemmer kan planlægge økonomien med ro i maven. Har I brug for rådgivning ved nedrivning og renovering, eller er I i tvivl om, hvordan I bedst kombinerer jeres vedligeholdelsesplan med lovpligtig miljøscreening, hjælper NemScreening gerne med en uforpligtende snak om jeres konkrete ejendom.
Ofte stillede spørgsmål
Ofte stillede spørgsmål
Skal vores forening lave en ny miljøscreening for hver opgave i vedligeholdelsesplanen?
Ikke nødvendigvis en helt ny screening, men det anbefales at genvurdere screeningens gyldighed, hvis den er flere år gammel, eller hvis den ikke dækker de konkrete materialer, der berøres af den aktuelle opgave.
Er vores forening fritaget, hvis ejendommen er opført efter 1977?
I er fritaget for kravet om PCB-screening, men ikke for kravet om screening for asbest og tungmetaller, som gælder uanset bygningens alder, hvis arbejdet overstiger 10 m² eller frembringer mere end 1 ton affald.
Hvad koster det at få lavet en miljøscreening?
Prisen afhænger af ejendommens størrelse og antal prøver, men for en gennemsnitlig bolig ligger en komplet miljøscreening typisk i et par tusinde til lidt over ti tusinde kroner.
Hvem har ansvaret for, at miljøscreeningen bliver lavet?
Det er bygherren – i dette tilfælde boligforeningen – der har ansvaret for at få foretaget screening og anmeldelse, uanset om arbejdet udføres af eksterne håndværkere eller entreprenører.
Skal vi have en nedrivningstilladelse, hvis vi kun renoverer facaden?
En nedrivningstilladelse er typisk kun nødvendig ved fuld eller delvis nedrivning af bygningen. Ved renovering er det primært miljøscreening og affaldsanmeldelse, der er relevant.
