Vedligeholdelsesplan i andels- og ejerforeninger: Sådan kommer I i gang

Som bestyrelsesmedlem i en andelsbolig- eller ejerforening er en vedligeholdelsesplan et af de vigtigste redskaber, I har til at sikre ejendommens værdi og en sund økonomi i foreningen. Men hvornår er den lovpligtig, hvad skal den indeholde – og hvorfor bør miljøscreening være en del af arbejdet? Få overblikket her.

Hvad er en vedligeholdelsesplan?

En vedligeholdelsesplan er et struktureret overblik over ejendommens tilstand og de vedligeholdelses- og renoveringsopgaver, der skal udføres på kort og lang sigt. Planen tager typisk udgangspunkt i en teknisk tilstandsvurdering af ejendommens bygningsdele – tag, facade, vinduer, tekniske installationer med mere – og munder ud i et budget, der viser hvornår de enkelte opgaver bør sættes i gang, og hvad de forventes at koste.

For bestyrelsen betyder det, at I kan planlægge økonomien i god tid frem for at blive overrasket af akutte og dyre reparationer.

Er det lovpligtigt at have en vedligeholdelsesplan?

Reglerne er forskellige for andelsboligforeninger og ejerforeninger, og det er værd at kende forskellen.

Andelsboligforeninger

Siden en ændring af andelsboligforeningsloven er det et lovkrav for nye andelsboligforeninger. Konkret gælder det andelsboligforeninger stiftet 1. juli 2018 eller senere: her skal der ved stiftelsen fremlægges en vedligeholdelsesplan for ejendommen, der som minimum dækker en periode på 15 år, og bestyrelsen skal revidere og opdatere planen mindst hvert femte år.

Er jeres forening stiftet før denne dato, er der ikke et tilsvarende lovkrav – men det ændrer ikke ved, at en opdateret plan er afgørende for at undgå vedligeholdelsesefterslæb og for at kunne dokumentere foreningens økonomi over for banker og potentielle købere af andelsboliger.

Ejerforeninger

For ejerforeninger findes der ikke et generelt lovkrav i selve loven, men de fleste ejerforeninger er underlagt normalvedtægten, hvor det fremgår, at bestyrelsen skal sikre en forsvarlig varetagelse af foreningens anliggender – blandt andet ved at udarbejde en vedligeholdelsesplan, som skal fremlægges til godkendelse på den ordinære generalforsamling. I praksis betyder det, at de fleste ejerforeninger bør have en plan og et budget klar, selvom der ikke er faste krav til, hvordan den skal udformes og dokumenteres.

Ved udlejning

Udlejer foreningen boliger, kan reglerne være skærpede: her kan det være nødvendigt med en løbende, opdateret vedligeholdelsesplan for at kunne foretage lejeregulering. Er I i tvivl om, hvordan reglerne konkret gælder for netop jeres forening, anbefaler vi altid at søge konkret juridisk rådgivning, da reglerne kan variere afhængigt af foreningens forhold.

Hvorfor er en vedligeholdelsesplan vigtig – uanset lovkrav?

Selv hvor det ikke er et direkte lovkrav, er der gode grunde til at prioritere en vedligeholdelsesplan:

• Bedre økonomisk planlægning: Planen gør det muligt at sprede store udgifter over flere år og undgå akutte huslejestigninger eller ekstraordinære opkrævninger.
• Bevarelse af ejendommens værdi: Et vedligeholdelsesefterslæb kan sænke ejendommens værdi og gøre den sværere at værdisætte korrekt.
• Tryghed for beboerne: Andelshavere og ejere kan se, hvad der venter forude, og indrette deres egen økonomi derefter.
• Krav fra banker og realkredit: Ved låneoptagelse til større renoveringsprojekter efterspørger finansieringsinstitutter ofte en opdateret plan som dokumentation for foreningens ansvarlige drift.

Hvad skal en god vedligeholdelsesplan indeholde?

En brugbar vedligeholdelsesplan bør som minimum omfatte:

• En teknisk tilstandsvurdering af ejendommens bygningsdele og installationer
• En tidsplan for, hvornår de enkelte opgaver bør udføres – typisk over en periode på 10-20 år
• Et estimeret budget for hver enkelt opgave
• Prioritering af opgaver, så akutte behov håndteres først

Miljøscreening: en overset, men vigtig del af planen

Noget, der ofte overses i vedligeholdelsesplaner for ældre ejendomme, er kortlægningen af miljøfarlige stoffer. Er jeres bygninger opført før 1977-1980, kan der være PCB i fuger og maling, asbest i tagplader eller ventilationskanaler, og bly i gamle malingslag og rørinstallationer.

Bliver disse stoffer ikke kortlagt, før et renoverings- eller vedligeholdelsesarbejde sættes i gang, risikerer foreningen både uforudsete udgifter og alvorlige arbejdsmiljøproblemer for de håndværkere, der skal udføre arbejdet. En miljøscreening af ejendommen giver jer et solidt grundlag for at prioritere rigtigt i vedligeholdelsesplanen og undgå ubehagelige overraskelser undervejs.

Skal der senere ske en egentlig nedrivning af bygningsdele – for eksempel udskiftning af tag eller nedrivning af tilbygninger – kan det desuden være relevant at afklare krav til nedrivningstilladelse og eventuel affaldsanmeldelse tidligt i processen, så det indregnes korrekt i planens tidslinje og budget.

Sådan kommer I i gang

Uanset om jeres forening er ny eller har mange år på bagen, er det en god idé at få lavet en opdateret vedligeholdelsesplan – gerne med miljøscreening af ejendommen som en integreret del af arbejdet, særligt hvis bygningerne er ældre.

Hos NemScreening hjælper vi andels- og ejerforeninger med at få styr på både den bygningstekniske og miljømæssige del af vedligeholdelsesplanen. Vi rådgiver om, hvilke undersøgelser der giver mening for netop jeres ejendom, og sikrer at eventuelle fund af PCB, asbest eller bly bliver håndteret korrekt og lovligt fra start.

Kontakt os for et uforpligtende tilbud på en vedligeholdelsesplan, der giver jeres forening et solidt og trygt grundlag at planlægge ud fra.